インターネットマンションガイド

壁や窓まわりの断熱の仕方

部屋の暖房も、それと同じことです。リフォームしたい住宅は断熱が悪いことが普通ですから、暖房したい区域の周囲と天井には断熱の追加が必要です。壁は、内装か外装のいずれかを取りはずして、高性能グラスウールやセルロースなどの断熱材を充填します。土壁の場合は外張り断熱をするといいのですが、サイディングなどの外装材が外へせり出してしまうためなかなか困難で、土壁の内側や外側から、発泡フェノールなど性能のいい樹脂
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構造性能について

構造に関していえば、大規模木造が空白期にあったあいだに、構造設計のノウハウや構造計算の経験が失われてしまいました。鉄筋コンクリート造や鉄骨造にすぐれた手腕を発揮する構造技術者も、木造となるととまどっています。どんな仕事にもあるように、構造設計や計算にも押さえどころがあるからで、これはマニュアルを読むだけではなかなか身につきません。また、これくらいの力ならこのくらいの太さがあればいけるだろうという定
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時代の変化という波を乗り越えよう

外国建設業の参人が促進されようとする時代、海外の労働力を活用しようかという時代、国際経済のために内需拡大の旗頭となって事業を創り出さねばならない建設業などという時代は、お互い誰もが経験したことのない事態である。みんなが一緒になって懸命に、工夫していかなければならないことである。建設業という産業は、生活に密着したものであり、衣、食、住という言葉どおり国造り、環境づくり、住まいつくりとして永久にすたら
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繁栄しているのに豊かといえない日本

大げさに言うと世界が始まって以来、最も繁栄しているのが現在の日本です。世界最高の所得水準、市場にあふれんばかりに出回っている商品、巨大な消費パワー、ロボットとコンピューターを駆使した工場など、発展途上諸国からみれば、それこそこの国は、マルコポーロが書き残した黄金の島「ジパング」です。先進諸国からみても平等社会を実現し、労働をいとわない国は驚嘆に値します。しかし、そんな日本経済社会にも、大きな“アキ
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投資法人は不動産を所有する

投資法人は不動産を所有し、収益を配分するための組織であるため、支払配当の損金算入など税制面での特別な配慮が施されている。ただ、その前提として配当可能額の90％以上を配当に回すことが求められている。このため利益を内部留保として蓄積しにくいことが、一般の不動産投資会社などとの大きな違いになっている。投資家が実際に投資するのは、上場されている投資法人の投資口である。これは小口化された投資法人と言え、株式
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金利上昇への対応をとる

金利が上がりはじめているとはいえ、現在は上昇のトバロについたばかりで、過去の金利水準からみればまだ比較的低い水準という見方もできる。その段階の金利で全期間固定金利型などのローンを利用すれば、今後の金利上昇の不安におののく必要がなくなる。しかも、2006年4月現在、「フラット35」の平均金利は3％台の前半だが、なかには2％台後半の機関もある。「フラット35」は借換えには利用できないが、買換えであれば
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住宅ローンで景気を浮揚させる政策

規制緩和は、政府にしてみれば驚くようなことは何もない。政府にとって、こうした住宅政策で景気を良くする手法は、戦後一貫して続けてきた政策にすぎないからだ。戦後の日本は、持家政策を打ち出した。持家政策の背景には、「国民に住宅を取得（建設・購入）してもらう。その際の住宅関係の消費が国内の景気を良くする」という狙いがあった。これが、日本社会の重要な景気浮揚策となっていった。たとえば、経済の調子が落ちるたび
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相手は国家権力

相手は国家権力である。「フアックユー」とか「パスタ（ゲス野郎）」とかぶつぶつとロ庖もりつつ、何かあったときのことを考えて、法規に沿った形で折り合いをつけていく。そして建築士にはついでに建築確認申訓を出してもらう。建築士に支払う費用は図面の変更の程度にもよるが、五十万円から百七十万円といったところではないだろうか（ゼロから図面を書き上げる場合は、建築費用の七八パーセント前後が相場だと聞く）。ここで肝
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「そこにないと意味ないもの」はOK

もともと市街化調整区域内で農業をやっていた人に、ある日突然「今日からここは市街化調整区域だから、あなたは隣の町に住んで、そこから畑に出勤しなさい」などというのもあんまりなので、たとえば果樹園とか、畑とか、それを管理する人の家のような「そこにないと意味ないもの」はOK、という考え方です。この他にも、次のようなものも建てていいことになっています。1）周辺居住者の日常生活に必要な物品の販売・加工・修理等
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企画型から自由設計型へ

住宅需要者のニーズの多様化に対応して、プレハブ住宅の形態、デザインなども多様化し、いわゆる自由設計をキャッチフレーズとするものが中心となった。“プレハブは画一的だから……”という需要者の声も強く、これに対応した商品企画の結果であったといえよう。この“自由設計派”の代表が積水ハウス。工場で生産された部材を用いること、そしてそれによる自由設計にはおのずと限界があることには変わりないが、できうる限り需要
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借入金と資金調達

不動産投資とは、ごく一部の金持ちを除けば「借入金」を利用した投資です。そのため、借入金のコスト、つまり借入条件が不動産投資の成否を決めると言っても過言ではないでしょう。たとえて言うなら、借入金利と投資した不動産の利回りは、商品の仕入原価と販売価格のような関係です。仕入原価より安い販売価格で商品を売れば赤字になってしまうことは明白です。同様に、借入金利より低い利回りの不動産を購入してしまえば赤字にな
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住宅取得各向けの長期ローンの普及

住宅取得各向けの長期ローンの普及には一長一短があります。若年層や低所得にも住宅取得の道を開くという意味では、多大な貢献をしています。一方で、不良債権化するリスクも高めています。三五年という長期ローンの功罪を、金融機関の立場で秤にかけた場合、「罪」のほうが大きいと考えるべきでしょう。では、なぜ長期ローンは不良債権化の恐れが高いのでしょうか。まず、日本の終身雇用制度の崩壊が挙げられます。現在では、会社
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着々と伸びるプレハブ住宅の割合

プレハブ住宅とその業界の傾向を背景に、最近の住宅建設のなかでプレハブ住宅の供給動向はどうなのかをみてみたい。第一次オイルショック以後、わが国の住宅建設戸数は激減し、その後昭和五十一〜五十四年度にはやや回復して一五〇万戸前後の戸数で推移した。ところが昭和五十五〜五十八年度にはふたたび低水準化、このころには一一五万戸前後で推移、わが国の住宅建設戸数は一〇〇万戸台を割るのではないかと考えられた時期もあっ
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住宅情報には同じ物件がいくつもある

住宅情報を見ていて不思議に思うこと。それは同じような物件がいろんな不動産会社の名前でそれぞれ載っているということです。初めはたまたま似たような物件が重なったのかなぁ、今ってこうゆう形態がやたら流行ってるんだなぁ、なんて思ってたんです。でもよく見てみると、これらはやっぱり同じ物件。あぁ、そうなんだ、一つの物件を一つの会社が取り扱うというわけじゃないんだなぁと、その時初めて気が付きました。どうしてなん
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不動産売買はじっくりと進めましょう

母の他界、そして一人娘の独立に伴い、夫婦二人で住むには3LDKのマンションは広過ぎたので、売却をし新しいマンションを購入することにしました。しかし、今の家を決めるときにも慎重にきめたものです。もともとこういう性格ということもありますが、購入の時と同じように売却もじっくりと進めることにしました。そのため、まずは賃貸物件に引っ越して、じっくりと話をすすめて、きちんと売れてから新しいマンションを購入しよ
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株主総会における特別決議が必要

新株予約権の発行の際、事業承継会社において株主以外に発行する場合には、株主総会における特別決議が必要となります。また、社外の人材への新株予約権付与が自由になりましたが、株主総会の場において、新株予約権を付与する理由を明らかにして株主に納得してもらう必要があります。なお、従前のストックオプション制度その他と新株予約権制度との概要比較は大切なテーマです。新株予約権の導入と留意点についてですが、ここでは
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2つの話

ここに2つの話があります。まず、ひとつめの話です。30歳のときに1000万円で買った土地が、65歳のときには3600万円になりました。毎年毎年、土地が値上がりし、土地を持っていれば35年後には価格が3・6倍になったのです。これは、戦後日本の発展とともに人口が増え、人々の給料も増え、生活が豊かになり、土地は値上がりするものと皆が思っていた私たちの親間代、1970年頃に住宅地を買った人たちの話です。こ
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我が社が一番。二番はないのがこの業界

住宅業界の奇妙で面白い所は、どの会社、どの工務店に聞いても我が社が一番だということです。では、二番目はどこですかと尋ねると、二番はいないのです。あそこはダメですよとか、あそこは高いですといった、悪口の言いあい、けなしあいばかりで、他を認めたがらないからなのです。しかし、本当にその家の評価をできるのは、住んだ人や、建てている現場をご覧になっていた、ご近所の人達ではないでしょうか。ご近所の人は、家がで
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仮設器械リース料を節約

あれば便利なものが仮設器械です。なければ不便なために、常に手元に置きたいのが仮設器械でしょう。だからと言っても、常に手元に置けばそのリース料は大変な金額になります。よく業者職人と工程を詰めた打合せを行なって「仮設器械使用計画表」を作成することです。しかし、業者職人の要求する日数分の仮設器械の入れ込みには少なからずの問題があります。業者職人は自分の都合でものを言いますから、彼らの都合を聞いた通りの使
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フーチングの瑕疵

フーチングの型枠を設置し、コンクリートを流し込む。コンクリートを現場でミキサーで練っているのなら、外見からコンクリートの質がある程度はわかる。しかし、最近はミキサー車で運んできて搬入することが多いので、外見だけではほとんどわからない。コンクリートの強度は大事なのだ。できたら搬入してきた業者に強度がどれくらいか聞いてみてほしい。ちなみに公庫仕様では、セメントと砂と砂利の割合は、容積比で1対3対6とな
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アンコールワットのラテライト

カンボジアにあるクメール王国最大の墳墓寺院がアンコールワットである。十二世紀にスールヤヴァルマン二世によって建立されたアンコールワットは、それを囲む堀、参道、三つの回廊、中心部の五基の塔とそれを結ぶ階段や石門などから構成されている。また、アンコールワットとは、「多くの寺のあるところ」という意味をもち、約二十キロ四方のなかに、数十の寺院も存在している。これらは、密林のなかで、千年近くの時間を耐えた石
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維持管理や大規模修繕の実績

超高層マンションの維持管理や大規模修繕の実績は、まだそれほど多くはないが、エレベーター、防災設備、給排水設備など、設備機器への依存度が高いことや外壁面の改修工事の難しさなどを考えると、中低層のマンションに比べて、修繕費用が安くないことは容易に想像できる。では、世間相場的にはどうなっているのか？リクルート社のフリーマガジン『首都圏版マンションズ』（２００８年１月２９日号）に登録されていたすべてのマン
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今後は成長ペースを下回る

実際の着工数は九三年度と九四年度がそれぞれ一五〇万戸、一五七万戸と潜在需要を上回っている。その牽引役となったのは、いうまでもなく一次取得者向けのマンションだった。こうした潜在需要の先食いのツケで、この先、マンション需要が伸び悩めば、マンション用地の購入が減り、三大都市圏で住宅地の取引がさらに停滞する可能性がある。経済企画庁の分析でも「地価は今後さらに下落する」と見ている。同庁の分析によれば、八〇年
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賃貸物件はタイミングです

これまで貸す方、借りる方の両方を経験しました。賃貸物件は、そのときのタイミングでぱっと決まります。なぜか、引き寄せられるように、双方が納得します。そうなるためには、現実に即した知識と情報、ある意味相場について理解しておくことが大切です。双方が納得して、生活するから物件そのものも大切に扱われます。借りているから、ずっと住むわけではないからという考えでは、長続きはしません。積極的に楽しく生活しようと思
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貸事務所がパン屋になりました

自宅のマンションの前に、空きの貸事務所があり、以前からドアには「テナント募集」と書かれてあり、おそらく3年は空事務所となっていました。ここ数ヶ月前からそこに工事の人が入り、ようやく何か会社が入るのだろうと思っていました。出来上がるにつれ、会社ではない感じがしていました。看板が出来上がると同時に「パン屋」が出来ることがわかり、私は無類のパン好きでもあり、オープンの日を待ちわびていました。とうとうオー
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老後に！？国外の住宅情報を調べてみる

暗いニュースばかり続き、いいニュースなんてほとんどない。貯蓄はあるけれど、年金は当てにできないだろうそんな思いを抱いている定年間際の世代は多いと思う。私の両親もそういう風に考えていたようで、老後は国外でのんびり暮らす予定でいるそうだ。が、ここで問題がひとつ。国外の住宅情報って、意外と日本国内ではあまりでまわっていないらしい。国外移住を考えている人は多そうなのに、勿体ないよねと母は苦笑いをしていた。
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ニュータウンの住み心地

「ニュータウン」という言葉は、大きな住宅地として使われることが多いが、実は明確な規定がある。この言葉を生みだした都市基盤整備公団（旧・住宅・都市整備公団）によると、何もない山林や原野を開発し、鉄道や駅のある街として完成させたものが、ニュータウンである。その基本構成は、駅のそばにマンションがあり、その周囲を一戸建てが囲むというつくりになっている。首都圏でいえば、多摩ニュータウンが有名である。人里離れ
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取引価格収集も一苦労

取引価格は、売主、買主、仲介業者と税務署以外は知り得ない「生の取引価格」である。したがって国が公示価格を決めるための材料となるアンケート調査以外、組織的に収集されることはない。取引事例が必要なら、足で調べる他はないのだ。現在、「不動産流通機構（レインズ）」のように、民間で取引事例を持っているところでも、事例収集に際して売買当事者の好意で取引価格を教えてもらうか、仲介業者から一件いくらかで取引価格情
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「土地ころがし」と「売り建て業者」の違い

不動産業のギャンブルとしての側面をプロとしてやっている業者について、土地を仕入れるという観点から、もう少し踏み込んで観察してみることにしましょう。土地の売買のプロには、おおむね2つの類型があります。一つがいわゆる「土地ころがし」といわれている業態、もう一つが「売り建て業者」といわれている業態です。バブル期に有名になった「土地ころがし」をやっている業者は、今でも存在します。以前のように大規模にやって
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建て売りも公庫、年金融資を

地価の下落と共に、最近では、一戸建てを最初から手に入れることもあながち夢ではなくなった。たとえば、千葉県市原市では、何と一八五平方メートルから二六〇平方メートルの土地付きの一戸建てが、四〇〇〇万円の半ばから五〇〇〇万円の半ばで購入することができる。しかも、販売主は「日本新都市開発」という住宅開発の老舗だ。それが公庫の融資と年金融資をそれぞれ特別加算まで借りると、頭金が二割の1000万円近くあれば、
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所得税を不動産所得の赤字により取り戻せる

ほかの所得との損益通算。1から2にしたがって不動産所得を計算し、その結果、不動産所得が赤字になったときは、ほかの所得と損益通算します。具体的には、まず総所得を次の二つのグループに分けて、グループ内でそれぞれ通算します。（1）利子所得、配当所得、不動産所得、給与所得、事業所得、雑所得。（2）譲渡所得、一時所得。次にグループ内で通算しきれない損失を（1）、（2）の間で通算します。サラリーマンでは、不動
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再販業者も資金繰りが厳しい

以前は、リセール物件であることを明確にせずに販売するケースが多かったが、最近ではリセールであることをむしろ積極的にアピールして、その分価格が安いことを強調する業者が少なくない。それほど再販物件が当たり前のようになっていることを証明している動きといえよう。ただ、こうした再販業者も最近は資金繰りが厳しく、一括して販売したい業者からすると、いっそう厳しい環境になっているといわれる。再販業者が購入資金の仕
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ネットの普及がオフィス・店舗を変えた

インターネットの登場は、地域・分野を問わず、企業活動から個人生活に至るまで、さまざまな形で従来の世の中の仕組みを変えてしまった。変化のスピードは速い。徐々に変わるのではなく、瞬時に状況を変えてしまうことも多い。住宅や不動産業界も大きな影響を受けている。たとえば、賃貸アパートや賃貸マンションを探す場合、従来は情報誌を用いることが多かったが、現在はインターネットへとまったく変わってしまった。新築や中古
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複合的な要素でオフィスビルの空室率上昇が止まらない

特に、アメリカに本拠を置く世界的企業を初めとする外資系企業のニーズが縮小していることが大きな要因といわれる。２００７年のサブプライムローン問題以降、経営不安が囁かれる企業が増え、現にリーマン・ブラザーズ証券のように経営破綻に陥る外資が少なくない。そうした企業のなかには、日本支社の規模を縮小したり、撤退したりするケースが目立っている。併せて、世界における東京、アジアにおける東京の比重が小さくなってい
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適正な自己資金と借入金とは

資金計画を考える上で、まずは自身のライフイベントを意識しながら、ライフプラン（人生設計）を考えてみた。そのなかで、我が家の現状を把握してみた。だいたいの人がこれをやると家は建たないと感じるだろう。しかし、そんなに深刻になる必要はない。夢ばかりではなく、現実を直視することも大事なのだ。次の手順は、自己資金と借入金額を算出することだ。まずは自己資金だが、今のご時世、バブルのときと違い、自己資金なしとは
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一戸の家を力を合わせてつくり上げていく

生の声や実際の住宅映像を見ていただく機会をできるだけ増やす工夫をすることで、少しでもお客様である入居者の負担を軽くしたいというのが本音です。にもかかわらず、入居者のお宅を見たいという希望が多いのも事実です。「どうしても」となれば、日にちや時間をできるだけ入居者の都合に合わせていただきたいと切にお願いします。これはA社に限ったことではないと思います。たとえば、あなたがどこかの会社で住宅を建築し、自宅
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